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建屋局房贷比率顶限下调，私宅市场短期料受冲击不大_我的网站

调解面对面

一 | 有分析师认为，政府收窄建屋局组屋房贷的贷款与估值比率顶限，短期内或会对私宅市场造成些许冲击，包括间接拖缓私宅的价格增长和买气。不过，分析师普遍认为，这项举措对私宅市场的影响有限。七年前，多伦多做过一次NBA历史上最成功的豪赌。国家发展部和建屋局星期一（8月19日）深夜发文告宣布，从8月20日起，建屋发展局提供的房贷金额将从不超过房子价值的80%，下调至75%。他们送走德罗赞，换来只剩一年合同的伦纳德。结果只用了一个赛季，伦纳德就把猛龙带到了从未到过的地方——NBA总冠军。然后，他走了。经这一调整，建屋局房贷的贷款与估值比率（Loan-to-Value Limit，简称LTV）顶限，将与金融机构发放的贷款比率顶限划一。分析：或影响组屋提升者买私宅决定组屋和私宅楼市有互动关系，组屋转售价若下跌，私宅价格也会跟着跌。没有卫冕，没有长期合同，甚至没有给多伦多留下第二次冲冠的机会。目前，私宅市场的需求和交易量减少，但价格仍以较缓慢速度上升。七年之后，35岁的伦纳德距离重新穿上猛龙球衣，只差最后一道关。更疯狂的是，这一次多伦多付出的代价，可能比2018年更让人心惊。英格拉姆、格雷迪·迪克、两个无保护首轮、两个次轮，再加一次首轮互换。新举措让有意购买转售组屋的买家更小心和谨慎，尤其是在出价方面。为了一个35岁的伦纳德，猛龙为什么还敢赌这么大？答案其实就藏在2019年那座冠军奖杯里。 01 先把现在的情况说清楚。猛龙和快船已经在6月底达成伦纳德交易协议。

二 | 按照公开报道，多伦多得到伦纳德；快船得到英格拉姆、格雷迪·迪克，以及2031年和2033年两个无保护首轮、两个次轮和2027年首轮互换权。但这笔交易目前还没有正式完成。如果这个组屋市场降温措施奏效，私宅市场短期内会受到些许冲击。因为百万组屋出现的概率会降低，组屋转售市场的价格会受到压抑，影响组屋提升者购买私宅的决定，或延迟提升计划。原因不是双方反悔，而是NBA仍在调查快船是否存在规避工资帽的问题。猛龙7月9日明确表示，在联盟调查结束前，他们会等待，不会正式完成交易。

三 | 8月17日事情又出现变化。少了他们，私宅市场活动会受影响。有报道称调查没有找到快船老板鲍尔默通过赞助商违规向伦纳德输送资金的证据，但NBA发言人随后表示相关报道存在“多处重大不准确”，最终调查结果仍未正式公布。不过，当利率下滑，买家为房贷承担利息也会减少，房地产市场一般会更蓬勃。市场普遍预计，美国联邦储备局将在9月降息。

四 | 组屋转售价格上涨对私宅市场有溢出效应，因为组屋提升者高价卖出组屋后，有更多预算去买私宅，导致私宅需求增加，引发私宅价格上涨。

五 | 这就不符合政府意愿了，当局尝试控制私宅价格上涨超过10年了。百万组屋交易大增跟从私宅“降级”到组屋，而且满足了15个月等候期的人有关，他们有财力购买更大组屋单位，对组屋转售价格带来上行压力。所以准确地说：伦纳德回归多伦多的大门已经打开，但最后一步还没有真正迈过去。可真正值得讨论的，已经不是交易什么时候官宣。而是猛龙为什么愿意为他付出这么多。新举措会让转售组屋买家，尤其是公积金储蓄不多者开价时更趋保守。他们已支付高额现金溢价（Cash-Over-Valuation，简称COV），贷款比率下调至75%，他们需要更多现金来付首付。注意收窄LTV举措下来会否扩大新措施或暂时拖缓私宅价格增长和买卖活动，但由于经济基本面维持良好，如就业和薪金增长，对私宅影响程度不大。 02 因为多伦多太清楚一个健康的伦纳德意味着什么。一旦买家消化新举措后，需求恢复，价格会继续攀升，继续支持组屋提升者买私宅。华侨银行研究报告指出，新举措对私宅市场负面影响小，但房价若持续超出预期水平，要注意当局收窄贷款与估值比率的举措会否扩大到其他房地产类别。

六 | 35岁当然是风险。华侨银行报告也预测，下半年私宅房价增幅或会进一步放缓。该行也调低全年交易新私宅单位预测，从之前的6000个至7000个，下调到5000个至6000个单位。

七 | 伤病历史当然也是风险。可上赛季的伦纳德，依然在65场比赛里场均得到27.9分、6.4个篮板和3.6次助攻。这不是一个准备养老的球员交出的数据。更重要的是，猛龙现在缺的恰恰不是普通轮换球员。他们需要的是一个能改变季后赛比赛等级的人。上赛季猛龙比此前一个赛季多赢了16场，百回合净胜分达到+2.9，是球队过去六个赛季最好的表现。年轻核心已经有了。阵容框架也有了。真正的问题只有一个：谁来打季后赛最难的那几个回合？伦纳德恰好就是这种球员。这也是猛龙愿意再次冒险的底层逻辑。他们不是在赌伦纳德还能打多少年。他们赌的是—— 未来一两年，他还能不能再打出十几场真正决定冠军归属的比赛。 03 但这一次和2019年完全不同。第一次交易伦纳德时，多伦多赌的是一个27岁的超级巨星。现在，他们准备迎回一个35岁的老将。第一次，他们付出德罗赞、珀尔特尔和一个受保护首轮，最终换来队史第一座总冠军。现在，筹码里却包括两个无保护首轮。 2031年。 2033年。这才是整笔交易最刺激的地方。因为到了那个时候，伦纳德早就不可能还是猛龙核心。

八 | 换句话说：今天多伦多为了争冠下注，真正可能承担代价的，是五年甚至七年后的猛龙。这就是冠军窗口最残酷的地方。选秀权意味着未来。伦纳德意味着现在。猛龙正在选择现在。

九 | 04 为什么他们敢？因为2019年已经给过答案。很多球队十年、二十年甚至更久，都等不到一次真正接近总冠军的机会。猛龙知道这种机会有多贵。他们也知道伦纳德是什么级别的球员。 2019年的伦纳德只为多伦多打了一个赛季，却完成了很多超级巨星整个职业生涯都没有做到的事情。他帮助猛龙拿到了队史至今唯一的NBA总冠军。

十 | 那一年结束之后，他选择离开。多伦多当然遗憾。但很难真正恨他。因为伦纳德已经兑现了最重要的东西。他来了一年，然后留下了一面永远不会消失的冠军旗帜。

十一 | 所以七年后双方再次靠近时，这已经不只是一笔普通交易。更像是两个曾经一起创造奇迹的人，又准备赌一次。 05 当然，这一次失败的代价可能非常大。 35岁的年龄摆在那里。

十二 | 伤病风险摆在那里。两个无保护首轮也摆在那里。如果伦纳德保持健康，猛龙可能瞬间拥有真正的季后赛王牌。但如果身体再次出现问题，多伦多几年后回头看这笔交易，可能会发现自己为了一个短暂窗口付出了太多未来。

十三 | 所以这笔交易真正迷人的地方，从来不是： “伦纳德终于回家了。

十四 | ” 而是：猛龙明明知道所有风险，为什么还是愿意再相信他一次？答案可能非常简单。因为他们已经赌赢过一次。 2019年，多伦多用一次冒险换来了一座总冠军。那座冠军，也永久改变了这支球队对风险的理解。对于没有赢过冠军的球队来说，两个未来首轮可能是不能碰的资产。但对于真正体验过夺冠滋味的人来说，他们会明白另一件事：未来当然重要。可真正的冠军窗口出现时，它从来不会等你准备好。